像小户型入住，为啥都建议买住宅，不建议买公寓，是公寓在政策上有什么劣势么？

买公寓是很多房地产小白经常犯的错误，被列为房地产投资四大神坑之一（办公楼、公寓、旅游度假房、别墅，别墅更是现金流的粉碎机）。

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资资本的投资客两类客户组成。

公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客，大概占比10%-20%；他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资资本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、对于刚需客的四大缺陷：公寓的居住价值是缺失的，无学位，居住环境不断恶化，不适宜居住。

刚需客户

1、公寓的居住价值是缺失的

2、居住环境不断恶化，不适宜居住

刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

缺陷一

1、公寓无法落户

2、无法享受教育方面的配套

不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。

缺陷二

1、随着办公租户增多，生活环境逐步恶化

论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

缺陷三

1、不通燃气、商业水电

2、高物业费，使用成本居高不下

公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的福务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

缺陷四

1、一层楼10到30多户的比比皆是

2、小区环境一般、无绿化

三、对于投资客的五大缺陷

公寓寓物业主要通过物业升值和租金来换取回报。但如果详细分析，你就会发现无论物业升值还是租金回报的受益率极低，价格便宜是相对的，如果不涨，50W都贵，如果上涨200W都便宜，要理解这个概念。

我一个朋友在广州珠江新城300W买的公寓，租金相对于住宅是能高不少 ，但在16年一轮市场普遍翻倍的情况下，公寓仅仅只是上涨了30%，而且转让要交的费用超高。这其中的资金成本，机会成本可想而知。公寓是个伪投资品种，根本不值得投资。

缺陷一

公寓产权年限只有40-50年，土地年限到期缴纳总市值7.5%土地出让金。

缺陷二

公寓房贷条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。月供要求高。

缺陷三

公寓客群狭小，交易周期漫长。特别要注意返租公寓，这是最迷惑的大坑！！二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用，投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。刚需客的退出、投资客的迟疑，自然会造成二手公寓项目交易周期漫长，影响公寓的投资灰报率。

缺陷四

公寓房价涨幅缓慢，长期低于住宅涨幅。

公寓产品居住属性严重缺失，长期与住宅项目价格倒挂，在成本高出住宅的情况下，价格却卖不过住宅。只有在住宅房价飞速上涨的情况下，公寓价格才会跟随上涨，涨幅远远低于住宅。

缺陷五

公寓交易税费高昂（总房价30%），投资者基本不可能通过物业升值取得受益。公寓物业交易过程中存在大量的税费，其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。简单计算，光税费这一项就达到总房价30%，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%，你投资的公寓才会略有盈余。投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。

四、总结

1、公寓环境不适合居住

2、公寓不增值

3、公寓流动性差。这点很重要，当你凑够了钱、有了购房资格，想去换房的时候，你会发现公寓卖不掉，置换计划就要因此而搁置，那就惨了。

4、公寓租售比虽高，但也是不能覆盖贷款利息。你想要的是收益，别人要的是本金。

举个小例子：

你贷款100w买公寓，一年要还贷6w。而你去租人家公寓，一年可能才5w。加上公寓本身又不升值，还有房价下跌风险，未来卖不掉，那么买公寓真的不如租公寓，既保证了资金流动性也避免了风险。

所以如果年轻人有住房需求的话，建议买个市里的老破小或者租房子。

普通人一定要买70年产权的住宅，因为这个是最稳健的，公寓尽量不要碰。

五、当然，也有值得买的公寓，比如疯抢的豪宅型公寓深圳湾海景房，也就几个亿吧。

或者极其便宜的公寓，跳楼价、吐血价、白捡价，不买白不买，买到就赚到N百w。

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好多人唱衰公寓

我说个我自己的

南京，去年一激动看了个公寓就买了

说一下基本情况

30平60w精装修

当时抱着一个人活到最后给自己留个窝的想法

首付30w自己出了一半，爸妈资助一半，月供3000出头

当时房屋已经过了10年产权，属于早早拍地，但是一直没动工的

到期后缴纳土地出让金还可以继续用，也没打算再卖

真的是看完立马交定金了，年底交的房，买点自己的生活用品就能住

第一个住的问题

这个公寓精装修，麻雀虽小，五脏俱全，一两个人住完全没问题，厨房，卫生间，小阳台，书桌，飘窗。没通气，电磁炉。我住了大半年，两个人吃饭做菜完全够。买点好的锅具挺有必要，开发商连锅都给我们送了，不过不太好用就是了。

第二个环境问题

小区物业非常好，全是精装修商业住宅，入住快一年了，门上连个小广告都没有。走廊电梯楼下绿化打扫的非常干净，比我妈小区干净多了，有几个酒店，门口有保安门禁。电梯也基本够用，基本不怎么等，

没有办公室各种工作室啥的所以整体居住非常清爽。

周边便利店吃饭也都齐全，距离最近的商业圈三公里

第三个落户医疗问题

公寓确实不能落户，南京大学生想落户直接就进来了，医疗走公司，和户口房子不影响，

第四个租金问题

一开始说每个月能收2700左右，实际达不到，但是这样一个精装修小公寓每个月租金2000出头在南京还是稳稳的，

第五个水电问题

水什么情况不太清楚，但是电费我们是0.6+一度电，之前是0.7+，8月份调了一次降下来了。这个标准和民用差不多了。而且地方小，大功率用电也基本没有，空调因为空间小，都挺省电，公寓精装修配的电器基本都是一级能耗。

物业代缴。之前在物业存了一百，住了大半年也没催缴，应该是没了，但是还没通知缴纳。

现在自己怀孕要生宝宝了，就没办法再继续住了，刚收拾出来，打算出租，另外租了个两室的。

公寓婚前买的。

宝宝的户口因为我和宝爸暂时都不想要南京户口，所以没弄南京的，如果想要，一点问题也没有，

关键就是宝宝以后上学学区房的问题，现在上学户口一方面，关键是你得在想上的学校的学区里有房子才行，光有户口没用的，依然要交择校费，好几万一年。我哥房子在桥北，户口也在那里，但是生活在雨花区，小孩想就近上学必须要在那个区域里买房不然三年大概多交十万。

再看看南京的住宅价格，主城几个区基本三万起，我哥看的50多平，都是180w+。我妈买在离新街口20公里，2w+。除了江宁区基本上都没有这个房价了。要么就是所谓的地铁沿线，句容。直接出了南京市。

住宅的价格我当时包括现在也依然hold不住。30W首付放到，加上还了的一部分贷款，算35W，也依然买不起住宅，而且每个月还贷款就当换个方式攒钱了。

现在公寓租金基本能cover房贷，10年

也算有自己一个安稳的小窝。万一将来婚姻不幸，来朋友，等等，自己也有一定的底气，有容身之所，有自己的一个独立小空间。

即使这个公寓不升值，我买了也不后悔，

虽然现在也在努力攒钱买住宅。

一、公寓和住宅区别？

1、土地性质不同

住宅是居住用地（70年产权），公寓大多是商业用地，一般为（40、50年产权年限），极少数公寓也有70年产权的。根据目前的消息，商业用地产权到期后是要补缴土地出让金的，公寓首当其冲。

2、用途功能不同

住宅是居住用，公寓为商业、办公、商住用。

3、装修情况不同

住宅的装修情况各异，有毛坯、简装、精装、豪装，公寓一般是毛坯或简装。

4、居住舒适度不同

一般住宅分为两梯三户或者四户或三梯八户等，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

二、为什么买住房不建议买公寓。

1、条件差，费用高

商住两用的公寓事实上是不被国家支持和允许的，在市场上也不被看好。绝大多数商业公寓不能落户，不带学区位，买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者租给别人使用。

2、看似便宜实则性价比不高

我们来算一下，首套住宅首付一般是30％，贷款最高年限30年，可以商贷和公积金贷款结合使用；商业公寓，首付至少50％，贷款年限上限10年，只能商贷，更有甚者要求全款。同样的价格同样的成本，一个可以买一个一个人住的单间公寓，另一个可以买一个面积可以供一家三口生活的住宅，你选哪个？

商业公寓产权只有四五十年，住宅产权为70年，都是从它建立的那一刻开始算起的。住宅的产权到期可以自动续期，商业公寓的产权有说明吗？没有。

3、公寓转让卖时费用比较高

如果你有购房的打算，建议你优先购买住宅，如果没有资格了，或者限购了，再去考虑买公寓。

欢迎留言讨论！

为什么优先买住宅，不买公寓，因为公寓有天然的缺陷，跟住宅没法比！

这是你在知乎上能看到的有关公寓最全面的文章了！

没时间看？

先看完这张表，点个收藏再走（文末有彩蛋）。

年轻的童鞋们，在自己首付没有凑齐的时候，或者还没有购房资格的时候，看着新鲜出炉的公寓，热热乎乎、漂漂亮亮，都会忍不住想要买一套公寓自己住。

反正自己是自住，又不是投资，干嘛想那么多。

Too simple，sometimes naive！

本文目录：

1、公寓很“美好”，值得投资吗
2、如何判断是否为公寓呢？
3、公寓价格几何？
4、公寓产权年限少
5、公寓的水电费和物业费要比住宅高
6、公寓不适合家庭居住
7、公寓二手交易税费高
8、公寓本身体量大，没有稀缺性
9、公寓不带学位，这是大问题
10、公摊面积都比较大，白花不少钱
11、为公寓正名：什么公寓可以投资呢？
12、买了公寓后悔怎么办？可以退！
写在最后

1、公寓很“美好”，可惜不建议投资

公寓对于很多首次买房的年轻人来说，是一个比较差的投资，因为公寓本身有非常多的缺陷。
你看房少，很容易被公寓漂亮的装修和低总价所迷惑，但是鹏哥的建议是不投资公寓。

如果你没有户口指标，首先想办法解决户口和指标的问题；如果实在解决不了户口、并且有钱、并且不在乎是否升值、只考虑住得好不好，那你可以考虑入手公寓。

2、如何判断是否为公寓呢？

大家都习惯性的将所有类型的公寓统称为“公寓”，其实公寓大致上分为以下几类：商务公寓、住宅类公寓、商业办公类公寓、产研用地公寓。

公寓的叫法一般后面都会写的是xxx广场、xxx公寓，xxx大厦，不过最终要看房产证上的用途，多数写的是商务公寓。

我们常说的公寓产品主要指的是：商务公寓。

这种公寓，大部分是不带阳台和燃气的，也就是非正宗公寓；那么正宗的公寓，是可以带阳台和燃气的，这种相对来说还有点居住属性。

商务公寓的房屋用途里会清楚写到：商务公寓。产权年限为40年或50年；部分特殊的公寓产品，产权年限为70年，一般是土地性质调整改为公寓的，这种也不建议。

另外特殊的公寓类型——住宅类公寓或单身公寓，它的产权性质为住宅，因而能够享有住宅同等积分入学政策，跟普通住宅基本一致，但是深圳这边因为单身公寓的土地性质的问题，导致部分单身公寓不能上学，闹了一次风波；

商业、办公类公寓及产研用地公寓则不具备申请学位、积分入学的资格。

办公类公寓，其实就是办公室，改成了居住的形式。这种类型的公寓本身就是写字楼，最初规划设计的时候是没有居住条件的，但是开发商在卖的时候，告诉你这种也可以住。

但是！！！坑来了啊。

有的地方是不允许办公类公寓办理入住条件的，明面上你可以买，也搞成了住宅的形式，但是不让你进场装修，不让你晚上开灯过夜，是不是很奇葩？这种买了就是坑。

3、公寓价格几何？

为了证明这个观点，给你看一下各大城市公寓的价格和市场交易情况：北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等，公寓价格都是明显低于住宅的。

（1）北京

北京的公寓还是很典型的，图中公寓的价格是9.6万，周边二手房价格是14多，差了差不多4万的价格空间。公寓不但难卖，而且价格上不去，其真实价值也就是普通住宅的5成左右。

（2）上

上海的公寓比较特殊，很多楼盘叫“公寓”，实则为住宅性质，这种价格跟普通住宅相差不大，后面找了不少案例没有特别典型的，只看到了商业办公类公寓，实际上也是用来住人的。

你可以去搜索上面这种案例，这个图片里，公寓价格4.8万/平米，比住宅7.7万/平米，少了近4成，两者相距不过50米。

（3）广州

广州的公寓也是比较典型的，上面几个楼盘的价格，一看便知，公寓的价格是3-4万，周边住宅的价格是7-8万左右，价格也是差了一半。

（4）深圳

这是深圳的部分公寓，公寓价格是4.4万，住宅的价格是8-11万，价格相差更大。

例子太多，举不过来，其他几个城市，你大可去验证我的说法，公寓比住宅便宜至少30-40%，而且还不好卖。

不要以自住的理由，反正自己不用考虑卖出变现的问题，觉得买公寓也没关系。

这有一种自欺欺人的说法，如果你非要如此的话，当我没说。

当你想卖的时候，很难卖掉，即使降价也不一定有人接盘。而且随着时间的推移，公寓与住宅的价格差距会越来越大，你肯定不希望自己买的房子，在价格上跟周边的房子越差越多。

尤其是跟同事买的住宅相比，价格差太多，这可真的是没面子了。

4、公寓产权年限少

公寓产权年限只有40年，部分公寓会有50年产权，而住宅有70年，所以公寓在转卖的时候，会考虑年限的问题。

如果你的公寓已经使用了5年或者10年，那么剩余年限过少，就很难出手。

住宅则不担心这种情况，即使将来已经使用了10年~20年的时间，但是未来的产权年限还有非常久，所以购买者也不会过于担心。

毕竟下一个买家不可能一直住下去，居住10年内还有可能再次换房，直到最后无法再住人，进行拆迁重新再建。如果使用权到期，那就选择续期就好了。

住宅可以自动续期，公寓无法自动续期。续期补缴费用还没有细则。

5、公寓的水电费和物业费要比住宅高

公寓是商业的水电标准，比住宅要高一个档次，所以生活成本要高些。

多数公寓是按照商水、商电的标准来缴费的，当然有的开发商为了吸引客户，也会以民水、民电的标准来收费。

不仅仅是水电费和物业费的问题，公寓的整体生活成本是按照办公的水平来计算的，其生活费用本来就要高于住宅的生活费用。

如果是居家的话，这种平时的生活成本增加，对很多对价格敏感的客户来讲，都是非常影响投资决策的因素，将来出手的话也会受到影响。

6、公寓不适合家庭居住

因为公寓很多是塔式建筑，一层有很多分割的小公寓，不仅有人住，还有人在工作，办公和居住混为一谈，那么就会影响居住的质量和水平，在人多的时候上下电梯就会很挤。

家庭居住的舒适度会稍差些，如果是单身的童鞋，住这种其实也还OK。可能两梯十几户，或者六梯二十几户，如果电梯设计比较好的话，拥挤不是大问题。

另外公寓的通风和采光与住宅相比，都有非常大的劣势。作为塔楼式的公寓，很难做到南北通透以及大面积的采光，这是公寓设计上的一个天然劣势。

公寓常见的loft形式的上下层格局，对年轻人来说，特别有诱惑力，再加上精装修、低总价，太容易交定金买公寓了！

实际上，这都是为你精心准备的坑。

7、公寓二手交易税费高

公寓的二手交易比住宅要高出不少费用，所以在出手的时候，不具有性价比，自己买了之后很多也被套牢。

同样是满2年、50平米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来得缴转让总价的15.6%；

而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴转让总价的2%就够了。

看起来挺复杂？

你就简单记住两个数，公寓要征收总价的15.6%的税费，而住宅只需要征收总价的2%（不包括其他费用），公寓比住宅足足多了13%的费用，简直要上天了！

将来在出手的时候，买家也会考虑公寓的综合税费，同样是购买100万的房子，公寓的税费要高了十几万块，对于价格敏感的客户而言，这十几万块就可能决定了他不买公寓。

从这个角度看公寓也是很难出手的。

8、公寓本身体量大，没有稀缺性

二手房交易市场上，公寓跟住宅比没有优势，所以只能出租。

如果地段差的话，租金收益会受到影响。一个公寓项目少的话有上百户，稍微多一点的话，整个公寓居住的人数可能上千人。

居住人数越多，生活水平也就越差。更重要的是，市场上可以出售的公寓比较多，那么对于换手而言，可替代性就会非常高，缺少了这种稀缺性，公寓就难以卖出好价钱。

另外还有一个坑就是，开发商承诺你售后返租，你买房没有顾虑。

开发商给你统一做酒店式管理，每月固定收租，是不是很爽？实际上，你买了之后，很难给你产生稳定租金，这些都是水中花、镜中月。

9、公寓不带学位

大多数公寓都是不带学位的，因为学位是家长选择住房的重要条件之一，但是公寓因为其商业的性质，不带学位，这就很大程度上限制了公寓的投资价值。

所以如果对学位有要求的话，一定不要选择公寓。

10、公摊面积都比较大

公寓产品的公摊面积一般都是非常非常大的，要知道，你买了100平米的公寓，最后实得可能只有60平米，也就是说，有40平米被其他部分的建筑直接吃掉了！

正常住宅的得房率在70%-85%，如果开发商有面积赠送的话，你的使用面积会更多，但是公寓的得房率都是60%及以内，不划算。

你多吃亏，花钱买了几十平米的公寓，不少面积都是为他人作嫁衣裳。

绝大多数公寓的公摊面积大到让你怀疑人生。

11、为公寓正名：什么公寓可以投资呢？

市面上有一种公寓是可以投资的，那就是能落户、带学位、位置极佳、地段极好，而且带精装修的公寓，这种公寓一般地段处于优势，而且还有可能带学位，这都是特殊制度下的特殊公寓。

注意上面的条件是并列式，兼具这些优势才有投资价值。

公寓的优势就是不限购不限贷，对于没有名额的人来说，还是可以选择的，筛选的标准就是地段，公寓这类投资品十分看中地段，只有好位置的公寓才能租出好价钱，也能卖出好价钱。

另外部分特殊公寓可以落户和拥有学位，这种就大大增加了投资潜力。

以深圳为例，部分豪宅公寓（深圳湾一号），因为地段极佳，而且还带学位，在居住属性上与住宅相比没有差很多，那么这些公寓也是可以投资的。

另外还有就是上市公司或大公司做资产配置，会批量购买公寓，增加自己的底层资产，这种属于专业的资产配置了。

如果你能够买住宅的话，首选一定要选择住宅。千万不要把公寓作为首选，因为你一旦名下有了贷款，就不能再使用三成首付的机会了。

12、买公寓后悔了怎么办？可以退！

我们在全国已经有成功退定金超过1500个案例，退订总金额超过1000万了，如果你买房冲动或者买房后悔了，可以私信鹏哥，我们有专业的团队指导你购房退定金。

具体情况可以参考下面这个链接：买房之后，后悔怎么办？

写在最后：

公寓这种投资品不适合普通人来投资，很多年轻人容易踩坑，因为不懂得房产投资的核心逻辑，所以在买房的过程中，容易被低总价、不限购等内容所蒙蔽，但是却忽略了房产真正的价值。

有机会买住宅的时候，一定优选住宅不要选择公寓，如果没有购房机会，要努力想办法落户获得购房机会。

如果买后悔了，我们可以指导你去退。

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住宅可以看作股票，而公寓更像债券。

为什么这么讲呢？你可以把住宅看成城市的股票，随着城市的发展，这个住宅股票的价值是增值的，可以参与城市的分红，包括房租上涨、房价上涨、学位资源价值上涨，以及各种便利。

而公寓呢，虽然也是房子，但是只能拿利息，不参与分红。

这主要表现在两个方面，一是公寓有期限限制，就像债券有到期日，到期了就还本付息，然后就结束了；二是公寓对城市资源的分享有限制，比如不能落户、不能上学、不能办各种证，这也很像债券，只能拿固定利息，不能参与公司的经营，没有投票权。

下面，我们就来重点解释这两个重要区别。

公寓像债券，有到期日，续期费用高

第一，公寓有期限限制，就像债券有到期日。

这一点表面上对应的是公寓 40 年或者 50 年的产权，其实有更深的含义。

怎么解释呢？住宅的产权是 70 年，公寓的产权是 40 年或者 50 年，看起来只是期限长短的区别，其实远不止于此。

根据现有的政策，住宅到期之后可以自动续期，续期的成本很低。

比如说 2017 年和 2018 年连续两年，李克强总理在两会后的记者会上公开表示 70 年产权的房子到期可续期，无须申请，无前置条件。

总理怕大家不放心，专门加了一句：「国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。」

连续两年的公开表态，这一点是很清楚的。

这里的「无前置条件」，大致是不设置障碍，甚至不收费的意思。

这和之前官员的表态也是一致的。

比如 2016 年 12 月 23 日的新闻发布会上，国土部副部长王广华公开表示，住宅建设用地使用权期满后，业主不需要专门提出续期申请，市、县国土资源主管部门也不收取相关费用，正常办理房地产交易和不动产登记手续。

这里面的意思就是免费续期。

虽然最后的立法草案还没有出来，但是从政策连续、社会稳定的角度出发，最多交很低的费用就可以续期，这几乎是板上钉钉的事情。

所以，所谓 70 年产权的问题其实已经解决了，大致可以看作永久产权，就像普通股票一样，并没有一个给定的期限。

现实当中，已经出现过交很低的费用就把住宅续期的情况。

2016 年 4 月，因为历史原因，深圳福田区一套 80.6 平方米的住宅的土地使用性质虽然是住宅，但使用年限只有 50 年，从 1985 年到 2035 年。

该业主在 2016 年 3 月补交了 44940 元的土地价款，就把该房产的土地使用年期延到 70 年，从 2035 年延长到 2055 年，性质仍为商品房。

当时，这个房子的市价是 8 万元/平方米，市价约 645 万元，补交的地价款仅相当于市值的 0.7%。

从这个案例看，补交的价款真的很低。

这个案例对于未来商品房的延期，有很大的参考价值。

但是公寓就不太一样了。

上面提到的总理的表态强调了 70 年产权的房子，也就是住宅用房，没有提 40 年或者 50 年产权的公寓。

现实中已经有一些商住公寓的土地使用期限到期，但续期的问题迟迟没有解决。

目前看起来，公寓续期的成本会比较大。

为什么呢？原因很简单，这是目前的政策体系决定的，很难改。

具体说，公寓的土地性质是商业用地、旅游用地、娱乐用地，或者工业用地，期限是 40 年或者 50 年。

这些用地都不是居住用地，是给各类企业的经营用地，既然是经营用地，就有一个税收的问题。

这些土地上的经营活动，政府是要收税的，是财政收入的一部分。

如果免费或者低费续期，就意味着政府的财政收入没了，而且是白白就没了。

这些收入去了哪里呢？去了拿这个土地的人那里。

这就相当于无偿的转移支付，政府的收入，也就是国有资产，白白流失了。

这于情于理都说不过去。

而且这两年，中央和地方的债务增长都很快，再让政府白白放弃一块收入，可能性很小。

所以，现在合理的预期是，商住公寓到期后，要交比较高的费用，才能续期。

这个费用不是象征性的，应该大致等于政府在这块地上几十年的税收。

或者交更多的费用，一次性改成住宅楼，相当于一次性买断政府未来的税收收入。

从这个角度看，商住公寓确实像债券，买的就是 40 年或者 50 年的使用权。

想要延长使用期限，就要再加钱。

作为比较，住宅楼的使用权名义上是 70 年，其实可以用很低的价格延长，相当于永久产权。

公寓像债券：只拿利息，不拿分红

下面我们来说第二个区别，公寓对于城市资源的分享是有限制的。

最大的限制是没有学区资源。