记者 樊旭

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

相比去年12月的政治局会议，分析师认为，本次会议向行业释放了更明确、更积极的政策信号。

他们指出，今年以来，房地产市场整体偏弱，无论是销售端还是施工端均显示信心不足。在此背景下，最高层表态支持各地从当地实际出发完善房地产政策，有利于释放地方政府的主动性和积极性，进一步出台稳楼市的政策。

“近期各地政策的出台，更多是依据因城施策的模式进行的，但是部分城市做法偏保守，出台政策扭扭捏捏、甚至不公开发文。而从此次中央政治局的会议可以看出，（中央）对于近期各地完善房地产政策是持支持态度的，这其实为后续各地稳楼市的做法提供了最大的支持，有助于后续房地产市场行情的提振。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从会议内容看，未来调控政策松绑现象可能从非热点城市扩大到热点城市。

“因为热点城市或区域（五大都市圈）占到全国楼市交易量的65%以上，稳住这些城市的地产，就稳住全国的地产了，他们是地产的基本盘。而且，这些城市或区域，外来人口多，新市民多，前期住房销售规模大，刚需和换房需求都比较旺盛，需要政策松绑或纾困。”他说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，预计后期地方调控自主性更强，一些大中城市仍在实施的限制性政策如限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善住房需求得到释放。

今年以来，全国已有上百个城市放松了房地产调控，主要措施包括降低限购限售门槛、下调首付比、降低按揭贷款利率等等，但从政策效果看，购房者信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

会议除了要求支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求外，还提出优化商品房预售资金监管。分析师指出，过去一年地方政府对于企业预售资金的监管过于严厉，本次政治局会议提出优化商品房预售资金监管后，预计地方政府将对政策进行调整。

严跃进指出，中央政治局明确表示“优化商品房预售资金监管”，这充分说明预售资金监管的工作也受到重视，且未来的工作方向不是收紧，也不是放松，而是“优化”。

“地方上，预售资金监管政策过去停留在松还是紧的讨论中，导致此类工作的方向完全是迷糊的，中央此次给予了明确的定调。”他说。

严跃进认为，有一些领域需要收紧，比如要加快制定预售资金监管的政策，各类资金需要纳入监管账户；有一些领域可以适当放松，比如，对于预售资金监管的拨付要给予支持，防范预售资金沉淀。“这两个操作，其实都是有助于减少房地产企业风险的。”他说。

今年2月，住房和城乡建设部发布的《全国性商品房预售资金监管的意见》明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

李宇嘉表示，尽管国家层面出台了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金被挪用，导致现金流不足以覆盖债务。在他看来，“新老划断”是一个比较好的解决思路。

“新资金进来以后，辅以政策扶持，比如容积率奖励，规划调整等，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金。首先确保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。”他说。